[인터뷰] “막연한 기대 심리로 토지 투자를 해서는 안돼"

부동산 디벨로퍼 JNP토지주택정책연구소 전재천 소장

이광열 기자 | 기사입력 2020/09/19 [11:49]

[인터뷰] “막연한 기대 심리로 토지 투자를 해서는 안돼"

부동산 디벨로퍼 JNP토지주택정책연구소 전재천 소장

이광열 기자 | 입력 : 2020/09/19 [11:49]

JNP토지주택정책연구소 전재천 소장은 토지개발 전문가이자 관광·산업단지 기획자이며 『땅! 부의 폭발』, 『땅 가진 거지 부자 만들기1,2』의 저자다. 전문 연구원들을 주축으로 역동적인 기획이 이루어지는 분당에 있는 연구소를 찾아 아이디어를 중시한다는 그를 만났다. 앞으로도 대한민국의 무주택 서민들의 설움을 덜어주고 올바른 투자 문화가 조성되는데 전 소장이 더욱 큰 역할을 해주기를 기대해 본다.

 

                                                   

▲ 전재천 소장    ©뉴스다임

현재 부동산 전문가로서 구상이나 진행하는 것이 있는지?

 

- 현재 경기도 광주 곤지암 일대에 동물 관련 종합복지타운 사업부지와 물류창고 부지 사업을 진행하고 있다. 아울러 경기도 화성에는 실용적인 근로자 주택을, 춘천에는 경치 좋은 펜션주택을 분양하고 있으며 과거에는 우리나라의 굵직굵직한 사업을 기획하기도 했다.

 

해외관광객 1000만명 시대가 열릴 것을 2000년대 초에 예견하고 역사를 바탕으로 ‘한국·중국·일본 테마타운’을 기획했다. 이를 통해 관광 활성화를 기대하고 있으며 현재, 북한이 포함된 ‘DMZ.21 월드평화정원 프로젝트’를 진행하던 중, 남·북한 교착 상태로 실행을 기다리고 있다. 비무장지대 월드평화정원 내에 세워질 ‘동방의 빛’ 타워는, 상상의 동물인 용이 빛을 발하며 하늘을 오르는 형상으로, 용의 비늘 간격이 9마디라는 것에서 착안해 지상에서 100m 단을 쌓고 그 위에 9×9=81m의 높이로 기획해 놓고 있다. 

 

최근에 부동산과 관련된 책을 출간했다. 핵심 내용이 뭔가?

 

-부동산을 설계할 때 반드시 그 지역에 대한 지명의 유례와 역사, 인물을 살펴본다. 사람도 누구나 개성이 있듯 부동산 개발에도 나름의 스토리텔링이 가미되어야 한다. 『땅! 부의 폭발』, 『땅 가진 거지 부자 만들기1,2』는 부동산에 대한 실용 지침서이지만 역사와 지리 등 인문학적 내용을 바탕으로 하고 있어 읽을 거리가 풍부하다. 더불어 아내는 사업의 동반자일 뿐 아니라 『용맹이, 사과나무 밑에 잠들다』를 출간한 수필가이기도 하다. 현재 한 언론매체에 박현선의 ‘생활의 발견’을 연재하고 있기도 하다.

 

사업 파트너이자 아내인 박현선 작가와 함께 © 뉴스다임

 

출간된 책을 통해서 밝히고 있지만 부동산 정책 등에 대한 소장님의 생각을 듣고 싶다. 

 

- 전문가로서 부동산 정책 제안에도 힘을 쏟고 있다. 한동안 큰 쟁점이 되었던 ‘반값 아파트’는 애초부터 저의 주장이었다. 국·공유지를 활용하고 대형업체가 아닌 그 지역 내 중소건설사를 참여시킨다면 대형 건설사의 높은 마진율과 마케팅 비용 절감이 가능하다는 것이다.

 

주택과 관련해 혼란과 갈등이 첨예한 요즘 상황에선 특히 공감이 간다. 코로나19를 겪으면서 근무와 주거를 함께 할 수 있는 복합주택으로 변화가 일어날 것으로 예측했다. 앞으로 주택 문화는 쉼터이면서 공간 예술이 되어야 한다. 수급자 중심의 생활양식을 파악해 소비자가 원하는 콘텐츠를 잘 담아내야 한다는 것이다. 아파트는 물론 모든 건축물에는 문화와 콘텐츠를 담아내야 한다는 것이다. 

  

선풍적 인기를 끌고 있는 전재천 소장의 책과 사업파트너인 아내 박현선 작가의 책  © 뉴스다임

 

언론매체에 '전재천의 부동산 포커스' 칼럼을 게재했고, 최근에 출간한 『땅! 부의 폭발』은 공부서류에 나타나지 않는 규제 및 토지개발 등 전문가를 위한 수준 높은 내용뿐 아니라 용도지역, 임대차보호법, 그 밖에 일반인들이 알아야 할 기초적인 사항들을 꼼꼼하고 친절하게 안내하고 있다. 

 

부동산 개발에 있어 개발 전문가(developer)가 왜 필요하다고 생각하나?

 

-토지개발을 의뢰받다 보면, 개발 전문가란 직업군이 연결된 것을 볼 수 있다. 일반적으로 개발전문가(developer)라고 하면 개발 과정에 개발 비용을 금융사와 연결(자금 차입) 해주는 것으로 알고 있는데, 개발 전체 과정을 총괄하는 사람을 말한다.

 

토지 투자 과정에는 미래 예측이 불확실하다는 것이 가장 어려운 과제다. 막연한 기대 심리 속의 투자는 금물이다. 그렇다면 왜 개발 전문가의 조언이 필요한지 얘기를 하면 토지개발은  7단계 과정을 거치게 되는데 △토지매입(가격과 시장성 분석) △기획 및 인·허가△자금(개발 비용 차입은 자체 물건 담보) △설계(실용성과 디자인) △토목, 건축(공사비 절감과 기간 단축)△분양(시장 상황에 따른 분석) △사후 관리(입주 후 관리) 순이다.

                   

토지를 매입하기로 결정했다면, 반드시 전문가와 의논하라는 것이다. 시장성이 있는 지역인지 개발 가능성 유무, 개발하더라도 분양 가능성이 있는지 판단이다. 건축까지 하지 않더라도 최소 인·허가와 토목공사 후 분양을 해야만 양도소득세를 사업소득으로 절세할 수 있다.

-《땅! 부의 폭발》 19-21쪽 중에서- 

 

투자하는 것보다 더 중요한 것이 있는데 잘못된 투자를 하지 않는 것이다. 아직까지 주변에서는 여전히 기획부동산이 활개를 치고 있다. 10여 년 전만 해도 산속의 맹지를 바둑판처럼 분할해 팔았다. 노후에 집이나 짓고 텃밭을 일구며 살려고 현장에 가보면 도로가 없는 땅이 태반이었다.

 

필지 분할이 금지되자 지금은 특정지역 전철역 인근과 예정지역에 공유지분으로 많은 사람들을 끌어들이고 있다. 공유자가 수십 명이면 개발이 불가하다. 잘못 산 땅이라 해서 포기할 것도 아니다. 못난 땅이라고 구박하지 말라는 얘기다. 저를 찾아오는 사람들의 절대다수가 못난 땅을 가진 경우다. 저는 그런 토지라도 어떻게 생각하고 개발하는가에 따라 변모할 수 있다고 힘주어 말한다. 

 

향후 토지 전문가로서 바람이 있다면?

 

-직접 사업을 하는 것 외에 관련 상담이나 교육도 진행하고 있다. 일반적 토지강의가 법률과 이론 위주로 진행되는 데 반해 저는 사례와 실전 위주로 강의를 진행한다. 그러다 보니 전국 각지에서 강의 요청이 들어오고 있다. 연구소에서는 매월 1회 포럼을 열고 있으며 투자나 상담을 원하는 이들에게 무료 상담을 해 주고 있다. 토지분석은 물론 경매, 부실채권관리(NLP) 등 다양한 내용으로 진행되고 있다.

 

 JNP토지주택정책연구소 산하  미래토지정책 포럼에서 강의를 하고 있는 전재천 소장 © 뉴스다임

 

 

 

 

 

 
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